反送中運動持續多月，政經不穩再激起香港移民潮，不少港人憂慮日後或要在一國一制下生活，紛紛尋找海外物業投資或移民機會，尤以樓價較低的東南亞市場越受歡迎，其中緬甸作為東南亞的新興市場備受關注。不過就有人覷準港人不熟悉緬甸市場，在港設展銷會自稱緬甸物業發展商，聲稱只需用5萬美元，就可購入業物十分之一的業權，透過短期摸貨或長期持有收租獲利。惟涉事緬甸物業落成後，發展商卻杳無音訊。多名港人事後才發現，該公司並非真正發展商，近10人被騙，涉款逾700萬元。專家指海外物業分權契，「百分之九十九都係騙案。」律師補充，涉事合約非正常樓宇買賣合約，若證實賣方假扮發展商出售物業，可被控訛騙罪。
其中一名受騙港人吳先生從事金融業，去年初經朋友介紹認識一名姓蘇女子，蘇自我介紹為一間緬甸物業發展商職員，向吳推銷一個名為VIP Ticket 的物業投資計劃，一個物業分成10等份，每5萬美元（約39萬港元）可買一份，「買咗之後，如果有另一個投資者有興趣，會按市價買入我哋個Ticket，從中賺取差價。」蘇提出當地樓市交投證據指，當地每年樓價升幅達15%，又指公司會通過展銷會或網站負責銷售，物業預計同年年底完工。
即使不能賣出Ticket，待樓宇建成後，發展商便會出租物業，屆時持有VIP Ticket的投資者，可按比例收取租金回報。「話當地租金回報有7厘，比香港相對算高。」蘇同時向吳展示物業樓書和緬甸法律文件等，證明涉事物業屬於她的公司，「又搞展銷會，似模似樣，好有經驗咁。」吳過去在香港及內地均有置業經驗，均由代理完成買賣，他稱因視緬甸為新興投資市場，潛在投資機遇，所以與蘇多次見面後，考慮一個月便花5萬美元，於去年2月向她購買一份VIP Ticket，相關單位面積逾1,600平方呎。
吳亦要求到當地視察物業，於蘇安排下，去年5月組團到緬甸，同團另有8名投資者，3日行程中，有一天親臨涉事物業地盤，同團另一人何先生事後回想才感蹺蹊，「而家諗返都覺得好怪，就咁喺外圍行個圈睇吓，我哋喺地盤外問啲問題，（蘇）就好快帶走我哋，好似好怕逗留好耐咁。」他們最終只拍攝物業外貌就離去，匆匆完成實地考察之旅。
另一事主陳小姐（化名）同以5萬美元，購買緬甸樓VIP Ticket，在投資前，曾多次到蘇位於中環的辦公室洽談，又不時聽到蘇跟進其他投資者的買賣進度，不斷問價，向其他VIP Ticket持有人提出收購價，顯得交投活躍，「咁我就覺得係有人投資喎，都算穩陣。」惟她於4月投資後，最初半年該公司從無向她跟進買賣情況，每次追問銷情，蘇都推搪指：「買家接洽緊，但啲錢未到香港。」
今年2月，陳主動介紹蘇可在港舉辦銷售展，惟蘇的態度冷淡，令她生疑，開始聯同其他投資者包括吳，一同搜尋證據，「喺網上睇到有另一個發展商放呢個項目出嚟。」陳隨即到中環辦公室對質，蘇只不斷重覆﹕「我哋全部都係跟合約文件去處理。」陳堅持要全數退款，拉鋸一輪後，蘇提出給予5萬美元的5%作為租金回報，陳不接受，蘇最後發脾氣說﹕「有咩事你搵我個老闆，我都係打份工。」此後再不接聽事主們的電話，本來雙方約定6月25日商討退款安排，蘇亦沒有出現。陳自責過份信任朋友，也不敢再投資東南亞的新興市場。
據事主稱，最少有8人經蘇向涉事公司購買VIP Ticket，涉款40萬美元（312萬港元），另有事主購買整個物業單位，同在付款及簽約後，未能完成收樓程序，因此失款。「就算法律渠道制裁唔到佢，我都希望畀人知道呢間公司嘅真面目。」受騙的吳先生直言為公義而披露事件，不希望有人再借新興市場來欺騙投資者。
傳媒查冊發現，蘇的公司並沒在港註冊，記者多次致電蘇的個人及公司電話，又到訪她的中環辦公室，均無人應門。翻看蘇提供涉事樓書的物業名稱為Lakeside Royal Maung Bamar Residence，惟經網上查看涉事緬甸物業，名稱實質沒有「Lakeside」一字。
主打東南亞物業代理的帝皇地產董事總經理陳卓明指出，海外物業發展商多屬當地公司，惟根據相關合約，涉事發展商卻為一個註冊地址為新加坡的公司。根據經驗，絕少投資者會以分權契持有海外物業，「我見到（分權契）百分之九十九都係騙案嚟，特別你係一個小股東（十分之一），我係冇見過一個成功案例。」他指作為新興市場，緬甸的樓宇法例比較模糊，投資者須審慎投資。
律師梁永鏗以「唔係好正常」來形容相關合約，因為樓宇買賣合約一般會定下物業正式轉名的細節，然而此合約卻指賣家有權轉售物業，與一般合約有異。梁指如發現合約中的發展商或代理商均無權出售物業，合約已屬造假，賣方可被控訛騙罪，最高可判監14年，不過如參考此案，相關公司沒有在港註冊，事主欲追究會比較困難。
地產代理監管局發言人指，如有人在港處理海外物業時，在其所有信件、賬目、收據、單張、小冊子及其他所有文件及廣告中，清楚述明其本人並無持有或取得處理香港物業的牌照，則可獲豁免領取或擁有地產代理牌照及營業員牌照；然而，若持有監管局牌照的代理參與境外物業的銷售，其執業操守便受該局規管。根據局方資料，就有關境外物業的投訴前年和去年分別有11及15宗，今年上半年就有3宗，內容涉及無牌從事地產代理等。
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